경매 낙찰 받았는데 왜 대금 미납이지? 손해 보지 않는 방법! (유치권, 선순위 전세권, 선순위 가등기, 지상권)

안녕하세요 믿고보는 지혜로입니다:) 경매인구가 많아지면서 그만큼 실수하는 사례도 많아졌습니다. 경매에서의 실수는 경제적인 손실입니다. 그래도 가장 적은 실수는 입찰보증금을 포기하는 것 같은데요. 물건 금액이 클수록 입찰보증금 금액도 커지므로 단지 적은 손실로 볼 수도 없습니다. 그렇기 때문에 투자를 할 때는 성공사례만 보지 말고 실패사례도 알아야 안전한 투자를 할 수 있습니다. 오늘은 실제 있었던 대금 미납 사례를 소개해 드리겠습니다. 1. 유치권을 너무 가볍게 생각하지 마세요

어느 날 60대 초반의 할머니가 사무실을 찾아왔다.본인이 경매를 통해서 감정가 10억원 정도가 될 작은 빌딩을 최저 가격 5억원까지 유찰된 상태에서 7억원에 낙찰됐으나 문제가 생겼다는 것입니다.사건을 검토하고 보니 낙찰 부동산은 교회에서 유치권 신고가 되더군요.”사모님 유치권은 검토하고 입찰하셨어요?”유치권은 알았습니다만.부동산으로 컨설팅할 때 낙찰 받고 적당히 합의하면 낫다는 데… 않나!!!”아무리 유치권에 허위가 많다고 해도 입찰 이전에 조사된 것 아닙니까?”부동산으로 맘대로 해서 준다고 해서”… 그렇긴”말이 없었습니다.공인 중개사에 입찰 대리 자격을 부여하고 이후 수익을 올리기 위해서 경매 컨설팅을 하는 부동산이 많아졌습니다.그러나 공인 중개사가 자신의 능력을 넘어선 경매 물건을 컨설팅한 것입니다.유치권 신고가 들어 있어도 부동산에서 멋대로 만들어 주겠다는 것으로 입찰했는데 유치권자와 원만히 해결되지 않고 변호사 사무소를 찾아온 것입니다.일부 아파트는 급매물보다 높은 가격에 낙찰되기도 합니다.왜 이런 현상이 일어날까요?낙찰 가격이 오르는 이유 중에는 경매 인구가 많아지다 초심자가 시세를 오인하고 높은 입찰하는 경우도 있지만 가장 큰 이유는 컨설팅 업체와 부동산 중개업자의 무리인 낙찰 때문입니다.정부에서 중개 수수료만으로 영업이 어려워진 부동산 중개소에 입찰 대리권을 줬다.그들은 경매 물건 1개를 조사한 뒤 소개한 고객에게 반드시 낙찰시켜야 한다고 생각하는 것이 많습니다.현장 조사에 시간이 걸리고 가능하면 조사한 것을 한번에 낙찰시켜야 합니다.그래서 한 컨설팅 업체나 부동산업자는 고객에게 높은 입찰 가격을 쓰도록 유도한 뒤 알게 그것에 가까운 입찰 가격(2등 값)을 쓰고 바지를 세우는 법에서 입찰서를 제출할 수도 있습니다.이런 일도 모르고 손님은 근소하게 팔렸다고 기뻐하는 것입니다.결국 이 사례의 할머니는 부동산업자를 입찰 대리와 중개업 법 위반으로 고발하겠다고 하고 입찰 보증금 5000만원 중 2500만원을 부동산에서 받아 할머니도 2500만원을 손해 보고 끝났습니다.

2. 선순위 전세권 미확인

이번에는 상가를 빌려서 낙지 철판 구이 식당을 운영하는 아줌마의 사례입니다.매달 내는 집세가 부담이고, 규모가 큰 갈비집이 경매에 걸린 것을 보고입찰했다고 말했습니다.결과는 단독 입찰요.살펴보면 선순위의 전세권을 제대로 모르고 입찰했습니다.말소 기준 권리보다 앞선 선순위 대여권이 있는 경우에는 배당 요구 신청을 해야 낙찰자가 전세 보증금을 맡아야 하니, 많은 유찰된 상태가 아니면 입찰해서는 안 되는데, 이를 간과하고 입찰 보증금 전액 1억 2,000만원을 인수해야 하는 상황이었습니다.아마 선순위 대여권자가 배당 요구를 신청하지 않고 자동 배당된 선순위 임차권과 착각한 것처럼 보였어요.아줌마의 친동생이 경매의 공부를 좀 하고 나름대로 조언을 하셨기 때문에, 그것만 믿고 입찰하면 이런 일이 발생했습니까.이런 경우 입찰 보증금 2500만원은 돌려주는 방법이 없습니다.

선순위 전세권 선순위 임차권 배당요구를 해야 배당되는 자동배당(압류 이후 등기는 배당요구를 해야 한다) 말소배당요구를 한 경우에만 말소되고 보증금 전액 배당을 받지 못하더라도 말소된다. 주의사항 등기상 전세권은 말소되지만 임차인으로서의 권리는 유효하므로 확인할 필요가 있다. 자동배당 후 말소되지만 선순위의 경우 전액 배당 시 말소되는선순위 전세권과 선순위 전세권 비교 3. 선순위 가등기 미확인이 물건은 물건 번호가 1,2번으로 나뉘었는데 가장의 물건은 선순위 가등기가 있었습니다.당연히 아무도 입찰하지 않는다고 생각했는데, 안경을 낀 노신사가 단독으로 입찰하지 않을까요?양복을 입고 가방을 들고 왠지 뭔가 있는 듯한 신사이므로 꼭 가등기권자이거나 그 내용에 정통한 사람이라고 판단했습니다.그래서 영수증을 받은 노신사에 대해서 들었습니다.안녕하세요. 가등기물을 낙찰되었어요.어떻게 해결하나요?”네?가등기?그것은 무엇입니까?.””…”이 노신사는 인터넷은 배제하고 법원 앞에서 배포 경매 정보이지만, 항상 입찰했으나 등기부 등본에서 『 선순위 가등기 』을 확인하지 못했다고 하셨죠.한달 후에 확인하고 보니 이 노신사는 그저 보증금을 포기하고 말았습니다.그러나 이런 경우에는 보증금을 쉽게 포기하지 않고”매각 허가 신청서”를 잘 만들어, 근처의 법무사 사무실이나 변호사 사무실에 들러서 의논하거나 경매권에 찾아 내정을 말하면 매각 허가 결정이 나올 경우도 있습니다.위 사항 외에도 감정가만 믿고 낙찰한 것에 시세와 큰 차이가 있는 손해를 할 경우 후순위 가처분과 해도 소유권에 대한 가처분은 예고 등기와 비슷한 효력이 있는데 확인되지 않고 들어갔을 때에도 대금 미납을 하게 됩니다.4. 지상권 성립 여부 판단 착오지상권의 물건이 수익이 된다는 것 때문에 제대로 준비 없이 누구나 이들의 물건을 낙찰하는 것이 많아졌습니다.하지만 특수 제품의 경우 아무리 수익이 되더라도 다시 한번 생각하면서 입찰해야 합니다.가끔 지상권이 통과될 것으로 낙찰되어 잃는 사례도 있지요.아주머니 한분이 전화를 했습니다.지상권이 성립하는 건물이 들어서고 있고, 땅은 낙찰한 것입니다.낙찰 가격을 알아보니 감정가 100%를 훨씬 넘어선 금액이었습니다.”이 물건은 무엇을 생각하고 낙찰됐습니다.?혹시 건물에 아는 사람은 있습니까?””그냥…… 그렇긴 지상권이 통과되지 않을 것 같으니… 않나!!!혹시 제 보증금을 돌려주는 방법은 없습니까”… 그렇긴…..”오늘 알려드린 사례 외에도 엉뚱한 사건번호를 쓰거나 입찰가표를 제대로 작성하지 못한 경우에도 보증금을 포기해야 합니다. 이런 실수를 하지 않으려면 반드시 입찰 전에 충분히 경매에 대한 이론과 다양한 사례를 공부하고 도전해야겠죠?오늘의 지혜로 포스팅은 <송사무장의 부동산 경매 기술>을 통해 작성되었습니다. 오늘 사례처럼 소중한 입찰보증금을 포기하지 않고 경매를 하면서 손실을 보는 일이 없도록 더 꼼꼼하게 공부하고 싶으신 분들은 기초부터 실전까지 경매 총집합체 강의인 성삼장의 [경매기술 CLASS]를 확인해 보시기 바랍니다.<함께 보면 좋은 글> 2023 위기와 함께 경매물건 쏟아진다송사무장의 경매기술 class(부제 2023 위기와 함께 경매물건이 쏟아진다).위기의 2023 한국은행에서 기준금리를 3.5%로 사상 처음으로 7차례 연속 인상했습니다. 금리 그래프만… blog.naver.com앞으로 경매가 쏟아진다. 지금 미리 준비해야 돼요. 약세장에서 더 빛나는 경매 기술앞으로 경매가 쏟아진다. 지금 미리 준비해야 돼요. 약세장에서 더 빛나는 경매 기술